Le démembrement d’un actif immobilier est un acte juridique mentionné dans l’article 544 du Code Civil. Ce dispositif, qu’il soit définitif ou temporaire, représente une solution de capitalisation de la séparation des attributs relatifs à la propriété. Lesquels se départagent en usufruit (droit de jouissance) et abusus (droit d’en disposer). Qu’en est-il de l’investissement en démembrement de propriété ? Et pourquoi est-il nécessaire de procéder de la sorte ?
Démembrement immobilier : définition
Le démembrement est un acte juridique qui consiste à partager en deux parties la pleine propriété d’un bien immobilier. Il s’agit d’une alternative de transmission de patrimoine à ses descendants qui leur exempt de tout paiement de droits de succession. Cet acte donnera suite à deux notions juridiques bien distinctes : l’usufruit (usus + fructus) et la nue-propriété. Le premier renvoie au droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, le droit de l’habiter ou de le louer. Le second rappelle le droit de disposer du bien sans pour autant avoir le droit d’en jouir. D’amples informations renseignant sur ces droits vous seront livrées en poussant vos recherches plus loin : rendez-vous sur ce site. Le démembrement SCPI fait en sorte que les trois attributs (usus, fructus et abusus) ne sont plus l’apanage d’une seule personne. Un acte de donation ou de cession (achat ou vente de ces droits) concrétisera la transmission de ces droits. En cas de mort de l’usufruitier, le démembrement de propriété prend fin et accorde la totalité des droits au nu propriétaire.
Comment investir en démembrement ?
En partant du principe que le démembrement SCPI scinde en deux l’usufruit et la nue-propriété, nous avons au moins deux types d’investissement. Le premier consiste à acquérir la nue-propriété des parts de SCPI au lieu d’investir dans la pleine propriété. Cette option vous permettra d’obtenir des parts avec une décote, mais vous prive de tout revenu en phase de démembrement. Le même type d’investissement vous évitera d’un quelconque paiement de charges fiscales liées à l’immobilier à l’occasion. À la fin du démembrement, la pleine propriété des parts vous reviendra de droit avec les obligations financières y afférentes. Par ailleurs, l’acquisition de l’usufruit intéresse des sociétés qui misent sur un bon placement de leur trésorerie. Dans ce cas, cet acte juridique se comptabilise comme immobilisation corporelle qui restera amortissable tant que la société paie l’IS. La réussite de l’investissement dans des SCPI démembrés dépendra de plusieurs facteurs : clé de répartition et valeur de reconstitution. La clé de répartition renvoie au pourcentage de pleine propriété communiqué à la société de gestion lors de la souscription. La valeur de reconstitution est un élément comptable calculé tous les ans et qui sera intégré à la valeur des actifs immobiliers.
Pourquoi investir en démembrement ?
Le dispositif en question présente de multiples avantages comme la possibilité de transmission un patrimoine immobilier de manière progressive. Ainsi, il est possible de votre vivant d’attribuer la nue-propriété à vos enfants ou héritiers sans pour autant en perdre l’usufruit. Le démembrement immobilier exige également l’application d’une seule valeur de la nue-propriété à transmettre en fonction de l’âge du donateur. Les moins de 51 ans payeront 40% du prix du bien et 10 points de plus pour les moins de 61 ans. Alors, plus vous pensez investir en démembrement jeune moins vous payerez de droits et d’impôts au fil du temps. Si vous mourez, les personnes à qui vous avez attribué la nue-propriété reprendront en main l’usufruit sans avoir à payer d’impôt. À noter par ailleurs que le même dispositif offre une possibilité de montage financier favorisant le nantissement de l’assurance vie. Cette mise en garantie ne fait pas l’unanimité des banques en l’absence de liquidité.
