Publié le : 26 mai 20208 mins de lecture
Il existe deux façons d’acquérir des parts d’une société civile de placement immobilier ou SCPI. La première est d’apporter la trésorerie (assurance-vie, au comptant ou en démembrement) et la seconde est de contracter un crédit pour financer son investissement. Cette dernière option intéresse un grand nombre d’investisseurs et ceci pour plusieurs raisons. Il faut noter que financer ses parts dans une structure de placement immobilier avec un emprunt présente de nombreux avantages.
- Quel type de financement choisir ?
- Le prêt amortissable
- Le prêt in fine
- Des taux d’emprunt très bas et un effort d’épargne réduit
- Rentabiliser son placement grâce à l’effet levier
- Devenir propriétaire avec un budget réduit
- Différents types de société civile de placement immobilier
- Investir dans d’autres projets
Quel type de financement choisir ?
Pour financer votre SCPI à crédit, vous avez le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine.
Le prêt amortissable
Le crédit amortissable est la solution la plus utilisée. Son principe est très simple. Durant toute la durée du prêt, le montant des mensualités reste inchangé. Toutefois, au début du crédit, la part d’intérêts dans les mensualités est plus élevée que la part de capital.
Au fil des remboursements, le capital est amorti. Alors, la portion d’intérêts dans les mensualités diminue tandis que celle du capital augmente. Il faut noter qu’il est possible de rembourser le crédit amortissable avant son échéance. Néanmoins, il faut éviter de s’y prendre trop tôt au risque d’écoper de pénalités.
Le prêt in fine
Dans le cas d’un crédit in fine, les mensualités sont plus faibles car elles ne contiennent que les intérêts. En effet, le capital n’est remboursé qu’à la fin du crédit. Toutefois, il faut penser à épargner afin d’être en mesure de rembourser le capital à l’échéance du prêt.
Le prêt in fine est la formule la plus avantageuse pour les personnes fortement imposées puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En général, au moment du prêt, l’emprunteur doit avancer 30 % du montant à emprunter. Il s’agit d’une sorte d’assurance-vie qui permettra de rembourser le capital à la fin du crédit.
Des taux d’emprunt très bas et un effort d’épargne réduit
Le principal avantage du choix d’un financement pour acquérir ses parts de Société Civile de Placement Immobilier est le taux bancaire très bas.
En effet, les taux d’intérêt pour ce type de prêt sont généralement faibles. Ceci permet à l’emprunteur de trouver un crédit dans des conditions avantageuses. Tout ceci se répercute également sur les mensualités qui sont alors peu élevées.
En outre, du fait du faible taux d’intérêt, l’investisseur aura plus facilité à épargner pour rembourser le capital au moment venu. Pour réduire davantage l’effort d’épargne, il est recommandé d’opter pour un prêt à longue durée : en moyenne 15 à 20 ans.
Rentabiliser son placement grâce à l’effet levier
L’effet levier est constitué par la différence entre le taux du crédit bancaire et celui du taux de rendement offert par la société de placement immobilier.
Il faut savoir que les revenus (loyers) partagés entre les investisseurs par la Société Civile de Placement Immobilier sont considérés comme des revenus fonciers. De ce fait, les intérêts générés par l’emprunt qui a servi au financement sont déductibles de la masse imposable.
Pour maximiser l’effet levier, les investisseurs de la structure de placement ont le choix entre :
- Avoir recours à un crédit amortissable afin de déduire un maximum d’intérêts sur les premiers revenus de la structure de placement immobilier ;
- Opter pour un prêt in fine de façon à ne payer les intérêts de son crédit à l’échéance de ce dernier.
Devenir propriétaire avec un budget réduit
Parmi les avantages à acheter des parts de Société Civile en Placement immobilier à crédit, il y a le faible effort financier à fournir pour devenir propriétaire. C’est le moyen idéal pour faire un investissement immobilier lorsqu’on a des revenus limités.
Par ailleurs, après le remboursement du prêt et l’acquisition définitive des parts de la structure, les loyers deviennent une autre source de revenus pour l’acquéreur. En outre, en tant que particulier, vous aurez la possibilité d’accéder à des marchés immobiliers auquel il n’aurait pas pu avoir accès avec un investissement direct.
Mieux, les parts d’une Société Civile de Placement Immobilier ne coûtent en général que quelques centaines d’euros. En investissement direct, vous pouvez donc déjà en acheter un bon paquet. Toutefois, avec un financement bancaire, vous pourrez vous constituer un sacré pactole, ce qui vous permettra de devenir le copropriétaire de nombreux biens immobiliers.
Différents types de société civile de placement immobilier
Une Société Civile de Placement en Immobilier est une structure de placement collectif qui se base sur le financement de divers investisseurs pour acquérir du patrimoine immobilier de qualité. Désormais actionnaire de la société, les investisseurs perçoivent, après déductions des différentes charges, une quote-part des loyers collectés.
Il existe trois différents types de Société Civile de Placement en immobilier :
- la SCPI de rendement : c’est la forme la plus courante. En effet, ses rendements sont assez élevés avec des revenus réguliers ;
- la société fiscale : comme son nom l’indique, elle permet de profiter d’une fiscalité intéressante : réduction d’impôts et défiscalisation ;
- la SCPI de plus-value : c’est la solution idéale pour un investisseur qui est lourdement imposé. Elle est également une option intéressante pour faire valoir un capital.
En toute logique, la fiscalité qui vous est applicable dépend de votre choix de placement. Toutefois, lorsqu’on parle d’investissement immobilier, on parle également de capitaux et l’un des meilleurs moyens d’investir dans une Société Civile de Placement en Immobilier est le crédit.
Investir dans d’autres projets
Il est assez difficile d’investir simultanément dans une société de placement immobilier et dans d’autres projets surtout si on a un budget moyen. Acheter des parts à crédit dans la structure semble dans ce cas aussi une bonne alternative.
En effet, étant donné que vous n’avez à fournir qu’un faible effort d’épargne, vous pourrez facilement investir dans d’autres projets. Mieux, vous pourriez parallèlement vous servir des revenus issus du placement pour préparer votre retraite, financer les études de vos enfants, etc.
En somme, un placement SCPI à crédit semble comporter de nombreux avantages. Le plus important est de savoir choisir son mode de financer afin de maximiser ses profits. Toutefois, avant de se lancer, il est recommandé de consulter un conseiller en patrimoine afin de bénéficier de ses conseils d’expert.
